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welsWels Stadt | Wirtschaft | 28.05.2013

Stark gestiegene Mietkosten erfordern Sonderprogramm

Kleine Stadtwohnungen fehlen

Während neue Eigentumswohnungen auch in Wels mehr als gefragt sind, können sich viele die steigenden Mietkosten ihrer Sozialwohnungen nicht mehr leisten. Selbst der Wohnbauboom der jüngsten Jahre in der Stadt hat die Probleme nicht lösen können. Der zuständige Stadtrat Dr. Andreas Rabl (Bild) möchte daher ein umfangreiches Sonderwohnbauprogramm wie in den 90iger Jahren starten.
Mit einer erstaunlich exakten Analyse bei der Steigerung der Mietkosten untermauert der Stadtrat die Notwendigkeit den sozialen Wohnbau mit kleineren Wohnungen zu forcieren. Außerdem müsste die Sanierung von Altbauten vorangetrieben und der Einbau von Liftanlagen weiter gefördert werden.
Die Ausgangssituation auf Wohnungssektor
Etwa jeder sechste Bewohner Österreichs lebt in einer von Gemeinnützigen Gesellschaften errichteten und/oder verwalteten Wohnung. Die Stadt hat derzeit Vergaberechte für ca. 5.100 Wohnungen. Ende 2009 waren 1.707 Personen wohnungssuchend. Dieser Stand ist zuletzt stetig angewachsen und erreichte im April 2013 bereits einen Gesamtstand von 1.932 Suchenden.
Und dies obwohl allein 2012 im privaten und genossenschaftlichen Wohnbau ca. 1.000 neue Wohnungen errichtet bzw. fertiggestellt wurden.
Strukturelle Wohnungsnot in Wels
Die Wohnungsknappheit betrifft vor allem den Bereich „soziales Wohnen“, da sich immer mehr Menschen den Wohnraum nicht mehr leisten können. Die Mietkosten haben sich in Österreich zuletzt negativ entwickelt: Von 2009 bis 2012 ist eine Gesamtmietpreiserhöhung von rund 14,2 Prozent feststellbar.  

Die Inflation in diesem Zeitraum betrug im Gegensatz dazu lediglich 7,8 Prozent.  Das Brutto-Jahreseinkommen stieg in diesem Zeitraum um lediglich 1,6 Prozent. Daraus ergibt sich, dass ein immer größerer Teil des Einkommens für Wohnraum verwendet werden muss. Derzeit wird im Durchschnitt bereits 43 Prozent des Einkommens für Wohnraum verwendet. Selbst bei Doppelverdienern wird ein Erwerbseinkommen für die Miete benötigt, die andernfalls gar nicht leistbar wäre.
Höchste Steigerung. Betrachtet man den Anstieg der Mieten mit anderen EU-Ländern so ist feststellbar, dass der Mietpreisindex in Österreich mit Abstand am höchsten ist und auch in den letzten Jahren mit Abstand am meisten gestiegen ist.
Diese massive Kostensteigerung – auch durch den Anstieg der Betriebskosten - führt dazu, dass immer mehr bestehende Bewohner von Sozialwohnungen in kleinere Wohnungen wechseln möchten, um die Gesamtbelastung zu reduzieren. Dies wiederum führt zu steigenden Konflikten im Bereich der Familie und mit Nachbarn, da immer mehr Personen immer weniger Wohnraum nützen.
Nach einer Erhebung der Mietkosten in Wels fehlen daher im Stadtgebiet mindestens 200 Wohnungen zu günstigen Mietkonditionen, besonders mit einer Größe zwischen 50 und 60 m² sowie im Bereich des „betreubaren Wohnens“.
Entwicklung vom Wohnbau im Stadtgebiet
Um diese strukturelle Wohnungsknappheit zu reduzieren, muss es abseits der Landeswohnbauförderung zu einem Sonder-Wohnbauprogramm durch die Stadt Wels kommen. Ziel ist, 200 zusätzliche Wohnungen im Segment „Mieten zwischen 300 und 500 Euro inkl. Betriebskosten“ bei 50 bis 70 m² Wohnfläche zu errichten.
Zwischen 1992 bis 1995 wurden im Rahmen eines Sonderwohnbauprogramms 547 zusätzliche Wohnungen von der Stadt gefördert, welche von den Genossenschaften Familie (76 Wohnungen), LAWOG (208), Neue Heimat (111), Welser Heimstätte (40) und WSG (112) errichtet wurden.
Die Stadt Wels erhielt für diese Wohnungen die Einweisungsrechte. In Summe belief sich diese Unterstützung der Stadt auf 13 Mio. Euro. Die Tilgungspläne sehen vor, dass teilweise erst 2032 die letzte Zahlung erfolgt.
Neuer Anlauf. Auch jetzt soll die strukturelle Wohnungsknappheit durch ein Sonderwohnbauprogramm beseitigt werden. Die Finanzierung sollte wie damals durch laufende Annuitäten-Zuschüsse möglich sein. Dafür werden je nach Zinssituation ca. 500.000 Euro notwendig sein. Gleichzeitig muss versucht werden, dass derartige vorgezogene Wohnungsbauten nachträglich im Wohnbauförderprogramm des Landes Berücksichtigung finden.
Thermische Sanierung dringend notwendig
In den jüngsten Jahren wurde in Wels eine Reihe von Wohnhäusern thermisch saniert, bei vielen Häusern steht diese Sanierung jedoch noch aus und ist teilweise aus kostentechnischen Gründen in naher Zukunft allein von den Genossenschaften nicht durchführbar. Grund dafür ist, dass Erhaltungs- und Verbesserungs-Beiträge zum Teil zu spät eingehoben wurden, weshalb ausreichende Mittel für eine Sanierung noch nicht angespart werden konnten.
Besonders betroffen davon ist
annähernd die gesamte Vogelweide, die erst in den Jahren 2014 bis 2017 thermisch saniert werden kann. Dazu zählen insgesamt 168 Gebäude mit 1.030 Wohnungen und einer Gesamtwohnfläche von 50.751,7 m².
 
Vorrangig notwendig ist die thermische Sanierung im Bereich Vogelweiderplatz, Vielguthstraße und Eiselbergstraße sowie Heimstättenring, Camillo-Schulz- und Leopold-Bauer-Straße. Bei annähernd allen Wohnungen sind die Fenster zu tauschen, die Kellerdecke und das Dachgeschoss zu sanieren. Insgesamt wird alleine für die thermische Sanierung der Vogelweide das Sanierungsvolumen 17 Mio. Euro betragen, davon sind 10 Mio. Euro zu finanzieren.
In anderen Stadtteilen wurde die thermische Sanierung im größeren Ausmaß voran getrieben, weshalb der Sanierungsrückstau dort nicht in diesem Ausmaß gegeben ist. Finanziert werden soll das Sonderwohnbauprogramm „thermische Sanierung“ ebenfalls wieder über Annuitäten-Zuschüsse und werden sich diese bei einer 3-prozentigen Verzinsung auf jährlich ca. 420.000 Euro belaufen. Die Dauer der Zuschüsse ist davon abhängig, bis zu welchem Zeitpunkt von den Mietern ausreichende Mittel über den EVB angespart wurden.
Wesentlich bei allen Sanierungsmaßnahmen ist aber, dass es durch die Sanierungsmaßnahmen zu keinen Mieterhöhungen kommt.
Sonderwohnbauprogramm „Lifteinbau“
Die Stadt hat aufgrund einer Änderung des Förderregimes im Land die eigene Förderung für Lifteinbauten gestrichen. Grund war, dass eine Förderung der Stadt für Lifteinbauten die Förderung des Landes im gleichen Ausmaß reduziert hätte. Unabhängig davon wird der Einbau von Liften in die bestehenden Objekte immer dringlicher.
Sehr viele Sozialwohnungen wurden in Wels in den 60er- und 70er-Jahren errichtet. Die dortigen Bewohner sind nach Fertigstellung der Wohnungen in jungen Jahren eingezogen, weshalb die Altersstruktur in diesen Wohnblöcken entsprechend hoch ist. Es leben daher in diesen Wohnungen sehr viele Mieter, die das 75. und sogar das 80. Lebensjahr bereits überschritten haben.
Die beschriebenen Probleme sollen durch das Vorziehen der Lifteinbauten beseitigt werden. Derzeit ist der Lifteinbau in annähernd allen betroffenen Objekten bis 2020 geplant. Bis dorthin wurde demnach genug angespart, um den Lifteinbau zu verwirklichen. Durch das Sonderprogramm „Lifteinbau“ soll diese Investition vorgezogen werden. Die dafür notwendigen Finanzierungskosten sollen ebenfalls im Wege eines Annuitäten-Zuschusses von der Stadt Wels abgedeckt werden. Die dafür anfallenden Kosten werden sich auf ca. 500.000 Euro jährlich belaufen, wobei die konkrete Kostensumme von den umgesetzten Projekten abhängig ist.

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